Investir avec le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel est une solution intéressante pour réussir son projet d’investissement. Ce dispositif fiscal permet en effet de bien gérer son placement par le biais d’un gestionnaire spécialisé dans le domaine. Il convient néanmoins de connaître ses principes pour réussir son investissement sous ce statut.
LMNP : principe et fonctionnement
Le marché du LMNP concerne toutes les résidences de services : étudiantes, seniors/Ehpad et tourisme. Son principe de fonctionnement est tout à fait simple. Tout d’abord, l’investisseur acquiert un appartement au sein de l’une de ces résidences. Ensuite, il doit déléguer sa gestion et son exploitation à une société de gestion spécialisée. Celle-ci lui accorde un bail commercial de 9 ans et 12 mois qui lui permet de percevoir les loyers du bien et les taux de revalorisation. Le bail engage toutefois le propriétaire à des charges de taxe foncière ainsi qu’à des frais d’entretien du bien. Cela permet de prendre en charge tous les travaux assurant la bonne tenue de l’appartement.
Les conditions pour investir en LMNP
Pour bénéficier des avantages offerts par ce dispositif, il est nécessaire de respecter certaines conditions. Le bien investi doit avant tout être loué en meublé et à usage d’habitation. Il doit avoir tous les équipements indispensables pour que les locataires puissent l’habiter en l’état. Les revenus générés par la location ne doivent pas dépasser plus de 23 000 euros ou 50 % des recettes globales. Il est également nécessaire d’être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence. Ce dernier s’assurera de la bonne gestion et de la tenue de la comptabilité du bien pendant 9 ans au minimum. Enfin, l’investisseur doit déclarer son activité au greffe du Tribunal de commerce. À noter qu’il doit éviter de faire une inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).
LMNP ancien ou neuf ?
Si l’intérêt pour la location en meublé est important, le choix entre le LMNP ancien et neuf est un grand dilemme pour les investisseurs. Ces deux programmes se différencient en effet par certains critères. La location dans l’ancien permet de générer des loyers non fiscalisés pendant 10 à 15 ans en moyenne. L’amortissement comptable peut même se reporter jusqu’à 30 ans. Ainsi, l’investisseur pourra tout d’abord diminuer ses intérêts d’emprunt. Puis, il pourra user de cette réserve d’amortissement pour les loyers imposables. Ce programme convient parfaitement à ceux qui désirent se constituer une rente complémentaire défiscalisée. Quant à la location meublée dans le neuf, celle-ci permet de bénéficier du dispositif fiscal en vigueur : Censi-Bouvard. Ce dernier offre une réduction d’impôts de 11 % sur le montant hors taxe investi. Côté loyer, le programme neuf permet de percevoir les bénéfices lorsque la résidence sera exploitée. Les revenus locatifs ne seront pas donc perçus rapidement. Entre le LMNP neuf et ancien, son choix doit surtout dépendre de ses attentes et de l’envergure de son projet.
Investissement LMNP : les pièges à éviter
Se lancer dans un investissement LMNP et réussir son projet nécessitent d’être correctement informé de l’activité, à commencer par les pièges à éviter. Étant donné que le propriétaire choisit le statut LMNP, il sera donc amené à déclarer ses revenus. S’il déclare trop de revenus, il peut majorer son paiement d’impôt et s’exposer à un redressement fiscal. Il se peut qu’il doive faire face à un énorme problème de fiscalité. De ce fait, il est conseillé de ne pas déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. De plus, les charges d’une location meublée sous le régime BIC sont plus importantes que pour une location nue. Une mauvaise tenue de la comptabilité peut d’ailleurs devenir un désavantage fiscal, sans oublier bien évidemment la gestion de la TVA. Effectivement, tout oubli ou retard peut entraîner des remboursements ou des pénalités financières. Pour toutes ces raisons, le mieux serait de se faire aider par un expert-comptable.
Choix du régime fiscal
Étant donné que le propriétaire pourra bénéficier des loyers de l’exploitant, le choix du régime fiscal est donc un aspect à ne surtout pas négliger. Il lui permettra d’amortir son acquisition et de diminuer ses revenus pour les travaux effectués dans la résidence. Néanmoins, la location meublée demeure intéressante sur le plan fiscal. Elle s’avère avantageuse aussi bien sur le régime micro-BIC que le régime réel. En ce qui concerne le premier type de régime fiscal, il permet d’être taxé sur uniquement la moitié des loyers. Toutefois, le contribuable doit louer régulièrement un logement meublé, tel qu’une chambre d’hôtes, un gîte, etc. Ainsi, les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour le régime réel, cette option est avantageuse pour réduire les charges et les amortissements de ses revenus. Cependant, ce choix est uniquement applicable pour les investisseurs disposant de loyers au-dessus de 70 000 euros.