Biarritz et le Pays Basque continuent de faire rêver, attirant acheteurs et vacanciers malgré la flambée des prix. Entre océan et montagnes, la région séduit par son art de vivre, son dynamisme économique et une identité locale très marquée.
Le marché combine une côte très prisée et un intérieur plus accessible, avec une forte présence de résidences secondaires. La suite détaille l’offre, les profils d’acheteurs et les dernières tendances pour comprendre pourquoi l’envie de venir y vivre reste si forte.
Le pays basque séduit entre océan et montagnes
Situé entre l’océan Atlantique et la chaîne des Pyrénées, le pays basque offre un cadre de vie très recherché par les résidents et les visiteurs. Son dynamisme économique et sa forte identité locale se traduisent par une offre de commerces, d’événements et d’activités culturelles qui attire des actifs et des investisseurs. Le marché immobilier est structuré autour de l’unité urbaine de Bayonne et comprend notamment Biarritz, Anglet, Bayonne, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, Bidart et Ciboure. Dans cette unité urbaine le stock total s’établit à 176 019 logements.
Le parc se compose majoritairement d’appartements qui représentent 66,7 % des logements tandis que les maisons constituent 33,3 %. Les résidences secondaires pèsent 21,8 % du parc, un niveau élevé face à la moyenne nationale de 9,8 % en 2023 selon l’INSEE. Cette forte part de pieds-à-terre renforce la pression sur la demande et participe à la tension des prix, surtout le long du littoral.
Côte ou intérieur : quelles différences ?
La côte basque concentre 58 % des logements du territoire, ce qui traduit une forte concentration du parc le long de l’océan. L’attractivité de ce littoral repose sur la proximité maritime, l’activité touristique soutenue et l’image premium des stations balnéaires. Les résidences secondaires y pèsent pour 32 % du parc côtier, et le prix moyen atteint environ 6 540 €/m².
À l’inverse, l’intérieur rassemble 42 % des logements et comprend des communes comme Cambo‑les‑Bains, Ustaritz ou Espelette. Les résidences secondaires n’y représentent qu’environ 7 %, ce qui se traduit par une offre plus pérenne pour les résidents. Le prix moyen est d’environ 4 570 €/m², soit près de 2 000 €/m² de moins que sur la côte, et ces écarts donnent lieu à des profils d’acheteurs distincts, entre acquéreurs aisés cherchant un pied‑à‑terre côtier et familles ou primo‑accédants privilégiant l’intérieur.
Transactions en hausse et biarritz reste emblématique
Les montants de transactions du Pays Basque sont passés de 61,7 M€ en 2024 à 70,5 M€ en 2025, la prévision pour 2026 s’établit à 75,8 M€. Le volume de ventes a évolué de 5 621 en 2020 à 6 270 en 2021, puis 5 141 en 2022, 4 020 en 2023, 4 286 en 2024 et 4 718 en 2025, avec 4 971 projetées en 2026, soit une progression attendue de 5,4 %.
Biarritz est estimée à 762 ventes en 2026, troisième place derrière Bayonne ≈ 885 et Anglet ≈ 863, devant Hendaye (388) et Saint‑Jean‑de‑Luz (363). Entre 2022 et 2024 les prix ont reculé de 5 % en France et dans les Pyrénées‑Atlantiques, et de 13 % à Biarritz. Sur un an la variation est −0,9 % au niveau national, +4,1 % dans les Pyrénées‑Atlantiques et +3,9 % à Biarritz. Sources et méthodologie indices LPI SeLoger et Meilleurs Agents au 1er mars 2026, Pays Basque défini comme l’unité urbaine de Bayonne, liste des communes mentionnée.